بر اساس مصوبه سران قوا، بخشی از قراردادهای اجاره مسکونی که در سال ۱۴۰۵ به پایان میرسند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر تمدید میشوند. در این قراردادها، موجر نمیتواند فقط به دلیل تمامشدن مدت اجاره، تخلیه مستأجر را بخواهد و افزایش اجارهبها و ودیعه نیز حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود.
البته این تمدید مطلق نیست. در مواردی مانند فروش رسمی ملک، نیاز شخصی مالک، اخذ پروانه تخریب یا تعمیرات اساسی و تخلف جدی مستأجر، امکان تخلیه وجود دارد.
از طرف دیگر، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها شرایط دستور تخلیه را نیز تغییر داده است. امروزه صرف داشتن اجارهنامه عادی کاغذی و امضای دو شاهد کافی نیست و قرارداد باید در سامانه قانونی ثبت و دارای کد رهگیری باشد.
کدام قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ تمدید میشوند؟
قرارداد در صورتی مشمول تمدید یکساله است که:
- ملک مورد اجاره مسکونی باشد؛
- مدت قرارداد از ۳۰ خرداد ۱۴۰۵ تا پایان همان سال منقضی شود؛
- مستأجر خواهان ادامه اجاره باشد؛
- یکی از استثناهای مصوبه وجود نداشته باشد.
مدت تمدید، یک سال از تاریخ پایان قرارداد قبلی است. برای مثال، اگر قرارداد در مهر ۱۴۰۵ منقضی شود، در صورت داشتن شرایط تا مهر ۱۴۰۶ تمدید خواهد شد.
اصطلاح «تمدید خودکار» نباید این تصور را ایجاد کند که قرارداد بدون درخواست مستأجر تمدید میشود. تمدید به درخواست مستأجر انجام میشود، ولی موافقت مجدد موجر شرط آن نیست.
سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵
در تمدید قراردادهای مشمول، افزایش اجارهبها و مبلغ ودیعه حداکثر ۲۵ درصد است.
این رقم سقف افزایش است؛ بنابراین توافق بر افزایش کمتر نیز امکانپذیر است. همچنین موجر نمیتواند با ثابت نگهداشتن اجاره ماهانه و افزایش نامتعارف مبلغ ودیعه، سقف قانونی را دور بزند.
سقف سراسری ۲۵ درصد مربوط به تمدید قرارداد مستأجر فعلی است و نباید بدون بررسی مقررات دیگر به قرارداد جدید با مستأجر جدید تعمیم داده شود.
مالک در چه مواردی میتواند تخلیه مستأجر را بخواهد؟
۱. پروانه تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی
اگر مالک برای تخریب ملک، احداث بنای جدید یا تعمیرات اساسی، پروانه معتبر گرفته باشد، قرارداد مشمول تمدید اجباری نخواهد بود.
صرف ادعای بازسازی، داشتن نقشه یا قرارداد مشارکت در ساخت کافی نیست و مالک باید پروانه قانونی ارائه کند.
۲. انتقال قطعی و رسمی ملک
اگر ملک پیش از تمدید یا در مدت تمدید بهصورت قطعی و رسمی منتقل شود، مستأجر پس از انقضای مدت اجاره باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی، ملک را تخلیه کند.
بر اساس ظاهر مصوبه، صرف قولنامه یا مبایعهنامه عادی برای استفاده از این استثنا کافی نیست.
۳. نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او
اگر مالک یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت شخصی به ملک نیاز داشته باشند، امکان درخواست تخلیه وجود دارد؛ اما نیاز باید در دادگاه احراز شود.
دادگاه ممکن است بررسی کند:
- مالک منزل دیگری برای سکونت دارد یا خیر؛
- نیاز او واقعی و فعلی است یا صوری؛
- شخص موردنظر واقعاً تحت تکفل مالک است یا خیر؛
- ملک با نیاز ادعاشده تناسب دارد یا نه.
۴. تخلف مستأجر و ورود ضرر قابل توجه
اگر مستأجر تعهدات خود را انجام نداده و این تخلف موجب ورود ضرر قابل توجه به مالک شده باشد، قرارداد از شمول تمدید خارج میشود.
مواردی مانند نپرداختن چند ماه اجاره، بدهی سنگین شارژ، واردکردن خسارت به ملک یا استفاده برخلاف قرارداد، حسب تشخیص دادگاه، میتواند از مصادیق این استثنا باشد.
هر تخلف جزئی یا تأخیر کوتاه الزاماً موجب تخلیه نیست و دادگاه باید تخلف و زیان قابل توجه را احراز کند.
مرجع تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۵
رسیدگی به دعاوی و درخواستهای تخلیه عین مستأجره، بهجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است.
بنابراین مطالبی که همچنان شورای حل اختلاف را مرجع صدور دستور یا حکم تخلیه معرفی میکنند، با ساختار قانونی فعلی هماهنگ نیستند.
در اجارهنامه رسمی، امکان اقدام از طریق دفترخانه و اداره اجرای ثبت نیز وجود دارد.
دستور تخلیه یا حکم تخلیه؟
وجود یکی از استثناهای مصوبه سال ۱۴۰۵ فقط باعث میشود قرارداد بهصورت اجباری تمدید نشود. پس از آن باید بررسی شود که شرایط دستور تخلیه وجود دارد یا مالک باید حکم تخلیه بخواهد.
دستور تخلیه
اگر شرایط زیر وجود داشته باشد، موجر میتواند درخواست صدور دستور تخلیه مطرح کند:
- مدت اجاره پایان یافته باشد؛
- قرارداد مشمول تمدید سال ۱۴۰۵ نباشد؛
- قرارداد در سامانه قانونی ثبت شده باشد؛
- قرارداد کد رهگیری داشته باشد؛
- مدت، اجارهبها و ودیعه در آن درج شده باشد؛
- قرارداد به تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد رسیده باشد؛
- ودیعه مستأجر مسترد یا تودیع شود.
دستور تخلیه معمولاً بدون رسیدگی طولانی صادر میشود و برای اجرای آن نیاز به صدور اجرائیه جداگانه نیست.
حکم تخلیه
اگر موضوع نیازمند رسیدگی ماهوی باشد، موجر باید دادخواست حکم تخلیه مطرح کند؛ از جمله:
- قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد؛
- قرارداد کد رهگیری نداشته باشد؛
- مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد؛
- مالک به فسخ قرارداد استناد کند؛
- نیاز شخصی یا تخلف مستأجر مورد اختلاف باشد؛
- درباره اصل قرارداد یا شمول مصوبه اختلاف وجود داشته باشد.
اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها کل قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را نسخ نکرده است. ماده ۶ این قانون فقط ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶ را اصلاح و متن جدیدی جایگزین آن کرده است.
بر اساس ماده ۲ اصلاحی، در کلیه قراردادهای اجاره باید:
- مدت اجاره مشخص باشد؛
- مبلغ اجارهبها درج شود؛
- مبلغ قرضالحسنه یا ودیعه نوشته شود؛
- قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود؛
- موجر، مستأجر و دو شاهد آن را تأیید کنند؛
- شناسه یا کد رهگیری دریافت شود.
در متن سابق ماده ۲، تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای دو شاهد اهمیت داشت؛ اما در متن جدید، ثبت سامانهای و اخذ کد رهگیری نیز صریحاً الزامی شده است.
بنابراین مطالب قدیمی سایتها که صرف اجارهنامه کاغذی و امضای دو شاهد را برای دستور تخلیه کافی میدانند، با مقررات فعلی کامل نیستند.
وضعیت اجارهنامه عادی ثبت نشده
اجارهنامه ثبتنشده لزوماً باطل نیست و ممکن است اصل رابطه اجاره را اثبات کند؛ اما چنین قراردادی شرایط استفاده از مسیر فوری دستور تخلیه را ندارد.
در این حالت، مالک باید دادخواست حکم تخلیه مطرح کند و دادگاه پس از بررسی قرارداد، پایان مدت و دفاعیات مستأجر تصمیم بگیرد.
همچنین طبق ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، موجر مکلف است قرارداد یا تمدید آن را ظرف یک ماه در سامانه ثبت کند. در صورت عدم ثبت، دادگاه میتواند موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند.
رویه دادگاههای صلح درباره قرارداد ثبتنشده
در رویه فعلی محاکم صلح، درخواست دستور تخلیه بر اساس اجارهنامهای که بعد از لازمالاجراشدن قانون جدید تنظیم شده ولی در سامانه ثبت نشده و فاقد کد رهگیری است، پذیرفته نمیشود.
دادگاههای صلح چنین قراردادی را خارج از شمول مسیر فوری قانون روابط موجر و مستأجر میدانند. در برخی آرا، علاوه بر رد درخواست دستور تخلیه، موجر به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره ملک به نفع دولت نیز محکوم شده است.
مراحل تخلیه ملک مسکونی
مرحله اول: بررسی وضعیت قرارداد
ابتدا مشخص کنید:
- قرارداد چه تاریخی پایان یافته است؟
- ملک مسکونی است یا خیر؟
- قرارداد در سامانه ثبت شده و کد رهگیری دارد؟
- مستأجر خواهان تمدید است؟
- یکی از چهار استثنای مصوبه وجود دارد؟
مرحله دوم: جمعآوری مدارک
حسب علت تخلیه، مدارک زیر را آماده کنید:
- سند مالکیت؛
- اجارهنامه؛
- کد رهگیری؛
- اظهارنامه؛
- پروانه تخریب یا تعمیرات؛
- سند رسمی انتقال؛
- مدارک اثبات نیاز شخصی؛
- رسیدهای اجاره پرداختنشده؛
- صورتحساب شارژ یا گزارش خسارت.
مرحله سوم: ارسال اظهارنامه
ارسال اظهارنامه همیشه شرط دعوا نیست، اما برای اثبات مطالبه تخلیه، اعلام علت و مشخصکردن مهلت تحویل ملک مفید است.
مرحله چهارم: انتخاب خواسته صحیح
- قرارداد ثبتشده، منقضی و خارج از مصوبه: درخواست دستور تخلیه؛
- قرارداد ثبتنشده: دادخواست حکم تخلیه؛
- تخلیه پیش از پایان مدت: اثبات فسخ و مطالبه حکم تخلیه؛
- نیاز شخصی یا تخلف مورد اختلاف: دادخواست حکم تخلیه.
مرحله پنجم: ثبت در دفتر خدمات قضایی
درخواست یا دادخواست از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال میشود.
مرحله ششم: تعیین تکلیف ودیعه
اگر مالک از مستأجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا قرضالحسنه گرفته باشد، اجرای تخلیه منوط به استرداد یا تودیع آن است.
اگر موجر مدعی اجاره معوق یا خسارت باشد، باید دعوای جداگانه مطرح و گواهی آن را به واحد اجرا ارائه کند.
مرحله هفتم: اجرای تخلیه
پس از صدور دستور یا قطعیت حکم، پرونده برای اجرا ارسال میشود. اگر مستأجر ملک را در مهلت مقرر تحویل ندهد، عملیات تخلیه توسط مأمور اجرا انجام خواهد شد.
نمونه دادخواست صدور دستور تخلیه ملک مسکونی:
مرجع صالح: دادگاه صلح محل وقوع ملک
درخواستکننده: مالک یا موجر
طرف درخواست: مستأجر
خواسته:
صدور دستور تخلیه عین مستأجره مسکونی به علت انقضای مدت اجاره به لحاظ انتقال قطعی و رسمی ملک، به انضمام هزینههای قانونی.
دلایل و منضمات:
- سند مالکیت؛
- اجارهنامه ثبتشده و دارای کد رهگیری؛
- سند رسمی انتقال ملک؛
- اظهارنامه؛
- مدرک تودیع ودیعه؛
- سایر مدارک مرتبط.
شرح درخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح
با سلام
به موجب قرارداد اجاره ثبتشده به شماره رهگیری …………، یک واحد مسکونی واقع در ………… از تاریخ ………… تا تاریخ ………… در اختیار طرف درخواست قرار گرفته است.
مدت اجاره منقضی شده و ملک نیز به موجب سند رسمی شماره ………… مورخ ………… بهصورت قطعی منتقل شده است. انتقال قطعی و رسمی ملک از موارد استثنای مصوبه تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵ بوده و قرارداد در این وضعیت مشمول تمدید یکساله نیست.
با وجود پایان مدت قرارداد، انتقال رسمی ملک و ارسال اظهارنامه، مستأجر از تخلیه و تحویل مورد اجاره خودداری کرده است.
نظر به ثبت قرارداد در سامانه، وجود کد رهگیری، انقضای مدت و تحقق استثنای انتقال رسمی، صدور دستور تخلیه عین مستأجره مورد تقاضاست.
مبلغ ودیعه مستأجر نیز همزمان با اجرای دستور مسترد یا نزد واحد اجرا تودیع خواهد شد.
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک مسکونی
موضوع: درخواست تخلیه
مخاطب محترم
به موجب قرارداد اجاره مورخ …………، ملک مسکونی واقع در ………… تا تاریخ ………… در اختیار شما قرار گرفته است.
با توجه به پایان مدت قرارداد و تحقق مورد استثنایی ………… از مصوبه تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵، قرارداد مذکور مشمول تمدید یکساله نیست.
بدینوسیله از شما درخواست میشود ظرف مهلت قانونی نسبت به تخلیه، تحویل ملک و هماهنگی برای تسویه حساب و دریافت مبلغ ودیعه اقدام کنید.
در صورت خودداری از تخلیه، حسب شرایط قرارداد، درخواست صدور دستور تخلیه یا دادخواست حکم تخلیه در دادگاه صلح محل وقوع ملک مطرح خواهد شد و هزینههای قانونی نیز مطالبه میشود.
مدارک لازم برای تخلیه
- سند مالکیت؛
- اجارهنامه؛
- کد رهگیری؛
- اظهارنامه و گواهی ابلاغ؛
- پروانه ساختمانی یا تعمیرات، حسب مورد؛
- سند رسمی انتقال ملک؛
- مدارک نیاز شخصی؛
- مدارک تخلف مستأجر؛
- رسید تودیع ودیعه؛
- مدارک هویتی مالک.
نمونه رأی رد دستور تخلیه
محاکم صلح غالباْ در مواردیکه موجر پس از پایان مدت اجاره، بر اساس قرارداد عادی ثبتنشده درخواست دستور تخلیه می نمایند با این استدلال که قرارداد پس از لازمالاجراشدن ماده ۲ اصلاحی تنظیم شده ولی در سامانه ثبت نشده و کد رهگیری ندارد، درخواست دستور تخلیه را رد می کنند. همچنین محاکم در پاره ای آرای قضایی مشاهده می شود که موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره ملک به نفع دولت محکوم و موضوع را برای بررسی آثار مالیاتی و تخلف احتمالی مشاور املاک به مراجع مربوط اعلام نموده اند.
در آرای مشابه نیز درخواست دستور تخلیه به علت فقدان ثبت سامانهای و کد رهگیری رد شده است. عنوان تصمیم ممکن است در شعب مختلف متفاوت باشد، اما نتیجه عملی روشن است: برای اجارهنامه ثبتنشده نباید درخواست دستور تخلیه فوری مطرح شود.
جمعبندی
در سال ۱۴۰۵، پایان مدت اجاره همیشه برای تخلیه کافی نیست. قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه، به درخواست مستأجر برای یک سال و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد تمدید میشوند.
با این حال، در چهار مورد امکان خروج از تمدید وجود دارد:
- دریافت پروانه تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی؛
- انتقال قطعی و رسمی ملک؛
- اثبات نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل؛
- اثبات تخلف مستأجر و ورود ضرر قابل توجه.
مرجع رسیدگی، دادگاه صلح محل وقوع ملک است. همچنین بر اساس ماده ۲ اصلاحی، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری برای استفاده از دستور تخلیه فوری ضروری است.
اگر اجارهنامه ثبت نشده باشد، مالک باید بهجای درخواست دستور تخلیه، دادخواست حکم تخلیه مطرح کند و ممکن است بابت ثبتنکردن قرارداد نیز با ضمانت اجرای مالی مواجه شود.
